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连涨40个月涨幅远高于周边6市 西安房价究竟是高是低?

作者:狄芳 杜蒙   来源:华商报   日期:2019-08-01 10:27:38
导读:国家统计局发布的2019年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,西安房价已连续上涨40个月,6月均价已达14255元/平方米。对于单身购房者而言,贷款买房压力巨大。

  国家统计局发布的2019年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示,西安房价已连续上涨40个月,6月均价已达14255元/平方米。对于单身购房者而言,贷款买房压力巨大。
 

  而从易居房地产研究院发布的《2019年上半年全国50城房价收入比排名》报告(以下简称《排名》)显示,西安房价收入比9.6,排名50城第40位,同比2018年上半年增速14.6%,同比2016年,三年增速30.97%,成为周边6个同等级城市中,涨幅比较大的城市。
 

  全国50城房价收入比排名
 

  在深圳购房压力最大
 

  《排名》显示,深圳、三亚、北京、上海和厦门,分别以36.1、30、24.9、24.6和22,位列前五位,说明这些城市的购房难度最大,而西安则以9.6排名第40位。
 

  这50城分别是北京、上海、广州、深圳、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、海口、杭州、合肥、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、乌鲁木齐、武汉、西安、长沙、郑州、重庆、东莞、佛山、惠州、南通、无锡、芜湖、珠海、金华、洛阳、莆田、日照、三亚、韶关、温州、徐州、烟台、扬州、宜昌。
 

  分城市类别来看,一线城市的房价收入比水平明显高于其他城市;二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近,其中二线城市2019年上半年房价收入比相比2018年小幅下降,都市圈三四线城市2019年上半年房价收入比与2018年持平,非都市圈三四线城市上半年房价收入比小幅下降。
 

  从上半年房价收入比同比增速看,排在前五位的城市分别是扬州、烟台、日照、西安和南通,增速分别为18%、16.1%、15%、14.6%和13.2%,说明这些城市上半年房价同比涨幅较大。
 

  房价收入比主要表现的是一个城市的家庭收入与房价之间的关系,通过不同年份的房价收入比,就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了,计算方法为商品住宅成交均价×城镇居民人居住房建筑面积/城镇居民人均可支配收入。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可以视为泡沫区。而根据我国实际情况,报告认为我国房价收入比保持在6.5~7.5属合理区间。
 

  对比周边6个城市
 

  西安房价收入比涨幅较大
 

  根据《排名》,合肥以13.0位列第15位,郑州12.5位列第18位,武汉11.4位列第27名,成都10.4位列第32名,西安9.6位列第40位,兰州9.4位列第42位。对于合肥购房者而言,购房压力要大于在以上6个城市买房。
 

  从这几个城市类别等级上看,均属省会级城市,截止2018年年底的常住人口规模上看,西安、郑州以及武汉都是刚刚突破一千万,迈入超大城市行列,成都无疑是这6个城市中常住人口规模最大的城市;
 

  而2018年国民生产总值方面,西安以8349.9亿排名这6个城市第四位,与常住人口规模接近的武汉相比,GDP相差比较大。
 

  人均可支配收入和商品住房均价决定了一个城市的房价收入比,从表中可见,西安是这6个城市中人均可支配收入最低的城市,仅25981元,而最新的商品住房均价则是14255元/平方米,人均工资6197元/月,也是6个城市中收入比较低的城市。
 

  记者对比了2016年到2019年上半年,这6个城市的房价收入比增速发现,武汉和西安分别以31.19%和30.97%成为这三年时间里,涨幅比较大的城市,武汉的最新商品住宅均价达15926元/平方米,为6个城市中单价最高。
 

  西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析,对标同等二线城市,从量级来看,西安房价不属于非理性上涨,有客观条件的依托与支撑,并没有过度的非合理上涨。
 

  单身购房压力大:月供超过工资收入一半
 

  易居企业集团克尔瑞数据显示,2019年上半年西安商品住宅成交均价为13272元/平方米,价格持续上涨,但涨幅略有缩窄。6月份二手房价格为15721元/平方米。从上半年的成交面积段来看,改善型住宅占主导,100-140平方米的三室房源占市场半数还多;从成交价格来看,单价8000元/平方米的产品几乎全部退出市场,12000-13000元/平方米的单价产品占比最大,由于单价段和面积段的提升,总成交价格也水涨船高,140万-200万总价的房源市场份额从2018年的23%提升到40%,增速最大。
 

  以市场主流房价计算,购买100平方米的房子,以成交均价13272元/平方米,总价为1327200元,结合今年最新上半年人均工资6197元/月来比较,如果全款,夫妻双人共同买房,不吃不喝也得107个月,将近9年时间;如果贷款买房,月供将近5000元,占据家庭总收入的40%左右。而如果是单身购房,首付三成约为40万,月供约为4900元,相比月工资收入,买房压力巨大。
 

  记者走访西安代表楼盘,位于幸福南路附近的融创东方宸院项目近期正在销售中,一套约123平方米,单价17267元/平方米,总价约213万的房子,刘女士贷款购买首付四成86万,月供7500多元。刘女士表示,从年初看房子到现在,她所看的项目房源价格基本变化不大,家庭购房相对来说压力不是很大,月供大概占家庭收入的三成左右,日常生活影响不大。
 

  港务区代表性楼盘华润置地·未来城市,以其109平方米户型单价10629元/平方米计算,如果贷款30年买房,首付三成需35万,月供约4700元。正在看房的尚先生告诉记者,他毕业三年,有一点存款但远不够首付,计划买这套房子需要家里付首付款,但是现在每月8000多的工资要承担这么多的月供压力山大,付完房贷也就勉强够生活。
 

  未来延续健康运行趋势较难出现下滑拐点
 

  对西安房价是高是低的判断和评价,要站在多维看待,不能以单点作为依据评判。
 

  西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁分析,从城市本身来看,受宏观政策赋能,兑现城市发展空间利好,形成从产业、人口、经贸三产结构的联动优化与提升,改变升级了城市区域功能,房地产受益其中。随着人口基数的扩容,结构性调整势在必行,最显著的变化即是产品结构,刚性需求作为市场基石部分不变,但改善型客群比例激增和大面积产品层出不穷,将市场带入改善时代的新发展周期。产品导向成为市场核心,好产品匹配高成本的地价,价值与功能同步兑现,预期提高,空间释放出楼市处于上升通道,仅在政策环境下的涨幅收窄,价格预期收缩,但不影响楼市总体平稳增长的未来预期,也不会释放整体楼市进入下滑拐点的市场环境。
 

  “未来市场环境仍复杂多变,楼市扩展运动仍在继续,量价乖离变化变小,幅度有限,西安楼市将延续健康运行的趋势。”朱郁预判。
 

  西北大学公共经济学研究所所长王满仓认为,西安房价相比较周边城市依然比较低,虽然连续十几个月领跑全国城市,但有其历史原因,从今年上半年数据可以看出,虽然房价基本持稳,但受土地供应影响其房源不足等约束,西安房价未来走势看涨。 (陕西发展观察)

(责任编辑:张国瑞)

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