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全国50城地价房价比:西安地价增幅小于房价 开发商利润更高

作者:李程   来源:华商报   日期:2018-02-27 09:23:39
导读:《全国50城地价房价比报告》显示,去年近半城市地价占房价比值上升,不过,西安地价涨幅却不及房价。
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  易居房地产研究院近日发布的《全国50城地价房价比报告》显示,去年近半城市地价占房价比值上升,不过,西安地价涨幅却不及房价。
 

  近半城市地价占房价比值上升
 

  地价和房价,被视为小麦与面包的关系。那么,全国各地的地价是如何影响房价呢?易居房地产研究院的报告显示,2017年全国楼面地价占商品房销售均价比重为38%,比2016年回落7个百分点,但较2010年以来均值高出13个百分点。由于各地地价和房价比并不相同,报告认为,在部分土地市场较热的城市,抑制地价泡沫应重于房价泡沫。
 

  在其监测的50个城市中,有24个城市地价占房价比值上升,26个城市比值下降。值得注意的是,比值上升的城市中,泉州、中山、汕头和南通等4城涨幅最高,虽然它们都是三、四线城市,但均位于都市圈内。“去年房地产市场板块轮动由一二线城市传导至附近三四线城市,导致周边土地市场升温,加上这些城市对土地市场的调控相对温和,因此全年地价房价比增幅较大。”易居研究院研究员王梦雯表示。
 

  在地价占房价比值下降较多的城市中,厦门、上海、南京、长沙、福州和无锡等去年都受到政策抑制,土地成交价格出现下降,同时有部分土地成本出现在配建面积。
 

  西安地价涨幅不及房价存争议
 

  据易居方面测算,去年西安地价房价比为13%,排在全国50城中比较靠后的位置。同时,从地价房价比偏离度的角度测算,西安仅有1%,地价涨幅小于房价增幅。
 

  美城机构房地产首席市场分析师沈玮表示,去年西安土地亩单价涨幅约在22.5%,楼面地价涨幅大致在33%,商品房价格涨幅在40%以上,地价涨幅略小于房价。不过从历年看,地价虽是西安房价的组成部分之一,但影响有限。例如:2010年房价涨幅30%,当年地价涨幅约20%;2012年房价涨4%,地价却下降60%;2013年房价只涨3%,地价却涨了45%。
 

  不过,也有本地开发商并不认同西安房价涨幅超过地价,并认为二者存在正向联系。
 

  这位开发商介绍,前几年由于供应、调控和城改房的影响,西安房价涨幅不明显,但是因为二级土地市场活跃,有一些出让地块在房企间再次交易,这类地块的价格涨幅自然不菲。
 

  “地价的偶然性要强于房价。”浙江大学房地产研究所调研员夏强认为,土地价格可能与区位、地块属性、容积率甚至竞拍方式有关,个案影响偏大;房价受周边竞品和市场供需影响较多,更容易进行全局价格区间的统计,其实二者很难特别精确的进行比较。
 

  有业内人士分析,地价涨的慢可房价涨得快,肯定开发商的利润上升了,尤其是前几年拿地的开发商利润更高。只不过有些开发商不愿意说利润增加了,都在闷声发大财。
 

  房价是地价的2-3倍属正常
 

  2月24日,一场激烈的竞拍在西咸新区展开。省内外10多家品牌开发商集体出动,只为当天拍卖的沣西新城几宗住宅用地。最终经过激烈争夺,这些地块都出现了较高溢价率,楼面地价最高者超过4700元/㎡。
 

  在独立地产评论人李连源看来,这也是西安房地产市场前景为外界看好、需求上升的一个缩影。他说,去年西安房价上涨不仅和地价有关,有一个重要因素是在城市扩容发展和外来人口流入的大背景下,购房需求带来的水涨船高。当然,在商言商,开发商以高成本取得热点地块以后,必然会设计出与之相符的房地产产品,以保证自己的利润率。
 

  沈玮认为,随着西安土地市场越发正规化,地价与房价之间的关系也会更加紧密。按照行业均值测算,房价是地价的2-3倍属于比较正常的情况。
 

  “拿地成本提高也意味着开发商逐渐趋于理性,需要对地块价值做出科学分析。”李连源认为,一方面强化对热点地块的争夺,另一方面拒绝开发“大路货”,以产品品质来赢得溢价率。(陕西发展观察网)

(责任编辑:芳芳)

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