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全国楼市调控再加码

作者:史卓群   来源:陕西日报   日期:2016-11-10 08:47:29
导读:“十一”楼市新政让一度火爆的房地产市场降温显著,“楼市四小龙”南京、苏州、厦门、合肥的住宅销售量也逐渐下滑。
  
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        易居克而瑞研究中心发布的数据显示,10月份28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%,大部分出台调控政策的热点城市成交量显著下滑,如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超过五成。
 

  新政刚刚满月,楼市调控的步伐却并未停止。
 

  金融政策收紧
 

  10月28日,中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作。会议指出,前三季度经济运行总体平稳,继续坚持适度扩大总需求,确保实现今年经济社会发展目标。要求坚持稳健的货币政策,有效实施积极的财政政策,注重抑制资产泡沫,防范经济金融风险。
 

  同日,上交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,要求对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地,发行人应就此出具书面承诺,监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。
 

  10月31日,深交所发布了“监管函”。规定了房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时,监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。如果不是以下四类企业,房企将失去发债资格:
 

  1、境内外上市的房地产企业;
 

  2、以房地产为主业的中央企业;
 

  3、省级政府(含直辖市)、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业;
 

  4、中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。
 

  即便是上述四类企业之一,如果财务指标(5项)不达标,也未必能获得发债机会。对于符合基础范围要求的房地产企业,监管函还通过五项综合指标评价做进一步遴选,将房企划分为正常类、关注类和风险类。

       这五项指标为:最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。
 

  同日,郑州市也正式出台了土地拍卖新政“熔断制”。这也是继限购、限贷之后,郑州最新出台的楼市调控政策。
 

  11月3日,央行上海总部又发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》,维护房地产金融市场秩序。根据《决议》,各商业银行切实防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场。
 

  在严控房企融资的同时,各地对于个人房贷的审核也在加强,从需求端抑制投机、投资需求。此次出台的《决议》强调,要继续加强对首付资金来源的审查,强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核,审慎评估借款人家庭偿债能力,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。虽然《决议》主要针对的是上海,但对于今后其他各地具有指导意义。
 

  11月8日,发改委、住建部联合发文,将针对各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级省会城市的商品房销售明码标价进行专项检查,为期一个月(11月10日-12月20日),检查对象涉及房地产开发企业和房地产中介机构。与之前各个城市的单独行动不同,此次调控的规格有了明显的升级。
 

  检查整顿集中
 

  除了金融政策收紧,房地产市场正在经历有史以来最严检查风暴。10月中旬,在住建部提出进一步整顿规范房地产市场秩序后,我国大范围地区快速开启对房企、中介等违规行为的严查模式,且定期对外通报。

       检查内容包括销售误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为,轻则公开通报、处罚,列入各地失信黑名单,重则追究刑事责任。万科、绿地、万达等大型房企纷纷现身违规名单。
 

  10月8日,杭州市住房保障与房产管理局通报,万科旗下杭州万科大家房地产开发有限公司被责令限期整改,因其项目钱江之光明城涉嫌捂盘销售。深圳方面,在对福田、龙岗、龙华等地的多个在售楼盘开展检查后,执法人员在福田的某楼盘发现,该楼盘已开盘一年多,多次网上宣传称售空,然而至今却仍然有房在售。
 

  无证销售是房企违规另一重灾区。武汉便查处绿地旗下绿地国际理想城项目,该项目在未取得《商品房预售许可证》的情况下,违规提前认筹,甚至在前期已下达《整改通知书》责令限期整改的情况下,拒不整改,目前武汉市已对该项目启动行政处罚程序。
 

  此外,捆绑销售,通过发布虚假售楼数据,试图人为制造销售紧张气氛,影响人心与预期,也是市场常见手段。2016年1月,合肥某大型房企推房时宣称“先买车位才能买房”,700个车位引发购房者连夜排队认筹。

       平日仅卖到8万元到10万元的车位,价格却已涨至40万元到50万元。保利成都保利学府城项目,成都万达项目“万达1号”则分别因涉嫌不符合商品房销售条件向买受人收取预订款的行为被立案调查。
 

  业内分析人士认为,本轮楼市政策执行力度是过去十几年房地产市场化以来执行力度最强的一次,且没有削弱的势头。城市范围和整顿力度也在不断加大,多方调控势头减弱仍有待时日。
 

  在过去十年中国楼市与重点城市楼市的演变中,曾经历过三轮房地产短周期的低谷。
 

  第一轮低谷,2006年7月,上海领跌全国,当时,上海新建商品住房销售价格与上一年同期相比,几乎一直处于下跌态势,其中5次全国领跌,成为全国房价下降最为明显的城市。
 

  第二轮低谷,2009年3月,深圳跌幅最大,房价跌至接近10000元/平方米。深圳金地梅陇镇初期每平方米叫价1.8万元,到了四期,他们打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号。
 

  第三轮低谷,2012年6月,温州领跌全国,且此次的下跌持续了26个月,这一轮温州楼市的“跌跌不休”引发了高价楼盘滞销、普通楼盘降价,楼市陷入价格战,面临巨大的去库存压力。
 

 

(责任编辑:郝祎)

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